Plus de 200.000 Belges possèdent un bien à l’étranger. En effet, de plus en plus de résidents belges investissent dans une résidence secondaire dans le sud de la France, en Espagne, au Portugal ou en Italie. Mais attention : même si le bien est situé à l’étranger, l’administration fiscale belge veut aussi sa part. Dès que vous détenez un droit réel comme la pleine propriété, l’usufruit ou la nue-propriété) sur un bien situé hors de Belgique, vous êtes tenu de le déclarer dans votre déclaration fiscale belge.
Depuis une réforme entrée en vigueur en 2021, la Belgique impose ces biens selon un revenu cadastral fictif attribué par le SPF Finances. En d’autres mots, la base imposable d’un bien immobilier situé à l’étranger est déterminée de manière similaire à celle des biens immobiliers situés en Belgique.
Pourquoi la Belgique taxe-t-elle un bien situé à l’étranger ?
Les résidents fiscaux belges sont imposés sur leur revenu mondial. Cela signifie que tout bien immobilier, même situé à l’étranger, doit être déclaré dans la déclaration fiscale belge.
Jusqu’en 2021, l’administration belge taxait ces biens sur base des revenus locatifs réels ou de valeurs forfaitaires complexes, ce qui créait une discrimination fiscale par rapport aux biens situés en Belgique. À la suite d’une condamnation par la Cour de justice de l’Union européenne, la Belgique a adapté sa législation.
Il est important de retenir que si votre bien immobilier se situe dans un pays ayant signé une convention préventive de la double imposition avec la Belgique, vous pouvez bénéficier de ce qu’on appelle une exonération avec réserve de progressivité.
Concrètement, cela signifie que les revenus générés par ce bien ne seront pas imposés en Belgique, à condition que les critères fixés par la convention soient respectés (comme la preuve d’une imposition effective à l’étranger). La Belgique a conclu ce type de convention avec la France, l’Espagne, les Pays-Bas, l’Italie, le Portugal, la Suisse, l’Autriche et la Turquie.
Toutefois, ce revenu sera tout de même pris en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable à vos autres revenus imposables en Belgique.
Le « revenu cadastral étranger » : comment est-il calculé ?
Le revenu cadastral (RC) est une valeur fictive censée représenter le revenu locatif net normal d’un bien immobilier. Pour un bien situé à l’étranger, le SPF Finances attribue un RC sur base de la valeur vénale du bien au 1er janvier 1975. Mais comme cette donnée est souvent introuvable, l’administration accepte une estimation indirecte, selon la formule suivante :
📌 RC estimé = (valeur marchande actuelle du bien ÷ 15,03) × 5,3 %
Ce montant est à déclarer dans la rubrique « revenus immobiliers étrangers » de votre déclaration fiscale belge.
Dois-je payer un impôt sur ce montant ?
La procédure varie selon l’usage que vous faites du bien. La base imposable de vos biens situés à l’étranger correspond au revenu cadastral indexé, majoré de 40 %, ou aux loyers réels si vous le louez à une personne morale ou à une personne physique qui y exerce son activité professionnelle.
Que devez-vous déclarer ?
Dans votre déclaration fiscale, vous devez :
- Indiquer l’adresse du bien ;
- Joindre une évaluation ou une attestation de valeur.
Le SPF Finances attribuera ensuite un RC officiel, valable tant que la valeur du bien ne change pas de manière significative.
Si vous avez reçu une proposition de déclaration simplifiée, vérifiez toujours que votre bien immobilier à l’étranger y est correctement mentionné.
Droits de succession et planification successorale
Lors de l’acquisition d’une résidence secondaire à l’étranger, il est essentiel de se demander s’il est préférable de financer l’achat par un emprunt ou non.
Pour financer ce type d’acquisition, on opte fréquemment pour un prêt à terme fixe, aussi appelé crédit bullet. Ce type de financement présente une particularité : pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts. Le capital emprunté reste inchangé jusqu’à l’échéance, et n’est remboursé qu’en une seule fois à la fin du contrat.
Il est souvent recommandé aux contribuables d’intégrer l’acquisition d’une résidence secondaire à l’étranger dans leur planification successorale. En cas de décès, les droits de succession seront calculés sur l’ensemble du patrimoine mondial du défunt, y compris les biens immobiliers situés à l’étranger.
Toutefois, si un crédit est en cours sur ce bien, le montant restant dû sera déduit de sa valeur imposable. Dès lors, contracter un emprunt peut s’avérer judicieux afin de réduire la base taxable et limiter les droits de succession que devront supporter les héritiers en Belgique.
Conclusion : déclarer, anticiper, optimiser
La détention d’une résidence secondaire à l’étranger peut s’avérer attrayante, tant sur le plan patrimonial que fiscal, à condition d’en maîtriser les implications juridiques et fiscales. La réforme belge de 2021 a clarifié le cadre d’imposition en harmonisant le traitement des biens étrangers avec ceux situés en Belgique, tout en respectant les conventions internationales.
Pour éviter les mauvaises surprises, il est essentiel de déclarer correctement ces biens, de tenir compte des règles applicables en matière de revenu cadastral, et d’envisager une planification successorale adaptée. Une approche proactive, éventuellement accompagnée de conseils spécialisés, permettra d’optimiser la gestion et la transmission de ce patrimoine à l’étranger.
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