Le gouvernement wallon envisage de relever le taux du droit de partage de 1 % à 3 %, une mesure qui pourrait affecter les propriétaires indivisaires. Cette réforme vise à rapprocher le coût fiscal de la sortie d’indivision de celui des droits d’enregistrement classiques. Pour les particuliers, héritiers ou détenteurs d’un bien avec une société, le changement aura des conséquences concrètes sur le coût de certaines transactions immobilières.
Qu’est-ce que le droit de partage ?
Le droit de partage est une exception aux droits d’enregistrement classiques. Il s’applique lorsqu’un ou plusieurs indivisaires souhaitent mettre fin à une indivision ou racheter la part d’un copropriétaire. L’objectif est de réduire le coût fiscal par rapport aux droits d’enregistrement qui peuvent atteindre 12,5 % pour un bien autre que première habitation en Wallonie.
Il s’applique notamment :
- aux partages partiels ou totaux de biens immobiliers ;
- aux cessions à titre onéreux entre copropriétaires de parts indivises ;
- à la conversion de droits d’usufruit en pleine propriété selon les articles 745quater et 745quinquies du Code civil.
Différences régionales et évolution du taux
Actuellement :
- Wallonie : 1 % (projet de réforme à 3 %)
- Bruxelles-Capitale : 1 %
- Flandre : 2,5 %
Le projet wallon pourrait entrer en vigueur dès sa publication au Moniteur belge, bien que la date exacte reste à confirmer. Cette hausse permettra d’aligner la fiscalité sur les droits d’enregistrement des acquisitions classiques, tout en maintenant le mécanisme légal permettant la sortie d’indivision à taux réduit.
Applications selon le type d’indivision
Entre particuliers
Exemple : deux frères héritent d’une maison familiale (50/50). L’un souhaite racheter la part de l’autre. Aujourd’hui, il paie 1 % sur la valeur du bien. Après réforme, le taux passerait à 3 %. Pour un bien de 200 000 €, le droit de partage passerait donc de 2 000 € à 6 000 €.
Autre exemple : un couple achète un bien en indivision et souhaite que l’un rachète la part de l’autre. Le droit de partage permet de ne pas repayer les droits d’enregistrement classiques (12,5 %), qui s’élèveraient à 25 000 € pour un bien de 200 000 €.
Indivision avec société
Lorsque le bien est détenu conjointement par un particulier et une société :
- Si le particulier rachète la part détenue par la société, les droits d’enregistrement classiques s’appliquent.
- Si le particulier détient majoritairement le bien et que la société détient une minorité de parts, le rachat de la part privée par la société peut être soumis au droit de partage.
Exemple : un bien vaut 500 000 €, détenu à 1 % par un particulier et 99 % par une société. Si le particulier rachète la part de la société, il paiera 62 500 € (12,5 %). Si la société rachète la part du particulier, le droit de partage s’applique : 5 000 € aujourd’hui, ou 15 000 € après réforme.
Cette distinction reflète la structure juridique des détenteurs du bien et le type de droit applicable, sans faire référence à des stratégies fiscales.
Indivision successorale
Exemple : deux enfants héritent d’un appartement (50/50). L’un rachète la part de l’autre. Le droit de partage s’applique sur la valeur des parts concernées.
Cas spécifique : un cohabitant légal hérite de l’usufruit de l’immeuble de la résidence commune. La conversion en pleine propriété est également soumise au droit de partage.
Base imposable
Le droit de partage se calcule sur :
- la valeur totale du bien si l’indivision cesse entièrement ;
- la valeur des quotités cédées pour un partage partiel.
La valeur vénale constitue toujours la base minimale.
Conseils pratiques
Pour les indivisaires, il est recommandé :
- d’anticiper la sortie d’indivision avant l’augmentation du taux pour maîtriser le coût fiscal ;
- de simuler le rachat des parts pour déterminer la valeur applicable et éviter toute erreur ;
- de consulter un notaire ou un conseiller en patrimoine pour sécuriser l’opération et vérifier la législation applicable.
Conclusion
La réforme du droit de partage en Wallonie, de 1 % à 3 %, est une information clé pour les propriétaires indivisaires, qu’ils soient particuliers, héritiers ou détenteurs d’un bien avec une société. Anticiper les rachats et sorties d’indivision est essentiel pour maîtriser le coût fiscal et sécuriser le patrimoine.
Pour toute opération d’indivision, il est conseillé de s’adresser à un professionnel afin de vérifier le type de droit applicable et la base imposable, conformément aux règles en vigueur.
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