Le paysage fiscal belge a récemment été bouleversé par l’adoption de la réforme Arizona, une mesure gouvernementale qui met fin à la déduction des intérêts ordinaires pour les multipropriétaires. Cette décision marque un tournant majeur pour les investisseurs immobiliers, qui voyaient dans cet avantage fiscal un levier stratégique pour optimiser la rentabilité de leurs biens.
Jusqu’à présent, la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt liés à des biens autres que la résidence principale constituait un atout considérable. Elle permettait de réduire la charge fiscale et d’améliorer le rendement net des investissements. Cependant, avec l’entrée en vigueur de cette réforme, ce mécanisme disparaît, obligeant les investisseurs à repenser leurs stratégies patrimoniales.
Dans cet article, nous analyserons les implications de cette réforme, son impact sur les portefeuilles immobiliers et les solutions envisageables pour s’adapter à ce nouveau cadre fiscal.
Qu’est-ce que la déduction des intérêts ordinaires et comment fonctionnait-elle ?
La déduction des intérêts ordinaires était un mécanisme fiscal permettant aux propriétaires d’un bien immobilier (hors habitation propre et unique) de déduire fiscalement les intérêts payés sur un emprunt hypothécaire.
Prenons un exemple concret :
- Vous achetiez un appartement à Bruxelles pour 300 000 €, financé à 80 % par un crédit hypothécaire.
- Les intérêts annuels s’élevaient à 6 000 €.
- Grâce à la déduction, vous pouviez imputer ces intérêts sur vos revenus immobiliers imposables, réduisant ainsi votre base fiscale et, in fine, votre impôt à payer.
Ce système rendait l’investissement locatif plus attractif, car il permettait d’absorber une partie du coût du financement par l’économie d’impôt générée.
Que change la réforme Arizona ?
La réforme Arizona prévoit la suppression pure et simple de la déduction des intérêts ordinaires pour les multipropriétaires.
En clair, dès l’entrée en vigueur de la mesure :
- Les propriétaires de plusieurs biens immobiliers ne pourront plus déduire les intérêts liés à leurs crédits hypothécaires.
- La mesure vise principalement les résidences secondaires et les biens donnés en location.
- La résidence principale reste, quant à elle, encadrée par d’autres dispositifs (déductions régionales spécifiques).
L’objectif affiché par le gouvernement est double :
- Augmenter les recettes fiscales, en supprimant un avantage considéré comme coûteux pour l’État.
- Rééquilibrer le marché immobilier, en limitant les incitations à la multipropriété dans un contexte de tension sur l’accès au logement.
Quand la mesure entre-t-elle en vigueur et qui est concerné ?
La suppression de la déduction des intérêts entrera en vigueur dès l’exercice d’imposition suivant l’adoption définitive de la réforme Arizona. Autrement dit, les déclarations fiscales portant sur les revenus immobiliers de l’année prochaine ne pourront plus inclure cette déduction.
Sont concernés les propriétaires qui ont financé :
- Une résidence secondaire.
- Un ou plusieurs biens locatifs destiné à l’usage privé ou professionnel.
Ne sont pas concernés : Les propriétaires occupants de leur habitation unique, qui restent soumis aux règles fiscales régionales (bonus logement supprimé en Flandre et Bruxelles, mais encore présent sous certaines conditions en Wallonie).
Quels sont les impacts financiers pour les investisseurs ?
L’effet le plus direct est une augmentation du coût net du crédit immobilier. Les investisseurs ne pourront plus “neutraliser” une partie des intérêts via l’impôt.
Exemple :
- Avant réforme : un multipropriétaire payait 6.000 € d’intérêts annuels. Grâce à la déduction, il pouvait économiser 3.000 € d’impôt à la marge.
- Après réforme : la charge nette reste de 6 000 €, sans réduction fiscale.
Cela se traduit par :
- Une diminution du rendement locatif net.
- Une trésorerie plus tendue, surtout pour les investisseurs ayant plusieurs crédits en cours.
- Une moindre attractivité de l’investissement immobilier financé par emprunt.
Quelles conséquences pour le marché immobilier ?
Les effets de la réforme Arizona pourraient être multiples :
- Baisse de la demande d’investissement locatif
Certains investisseurs, découragés par la fin de l’avantage fiscal, pourraient réduire leurs achats, freinant la dynamique du marché. - Pression sur les loyers
Avec des charges financières plus lourdes, une partie des multipropriétaires pourrait chercher à répercuter ce surcoût sur les loyers, accentuant la tension pour les locataires. - Stabilisation, voire légère baisse des prix immobiliers
La demande des investisseurs étant freinée, cela pourrait modérer la hausse des prix dans certaines zones, notamment urbaines.
Existe-t-il des exceptions ou alternatives fiscales ?
À ce stade, la réforme ne prévoit pas de grandes exceptions. Toutefois :
- Certains dispositifs régionaux relatifs à l’habitation propre et unique restent en vigueur.
- Certains prêts “verts” ou liés à la rénovation énergétique pourraient bénéficier de conditions fiscales avantageuses, en lien avec les objectifs climatiques de l’État.
Quelles stratégies adopter pour s’adapter à la réforme ?
Face à cette nouvelle donne, plusieurs pistes s’offrent aux multipropriétaires et investisseurs :
- Réévaluer la structure de financement
Accentuer la mise de fonds propres pour réduire la dépendance au crédit.
Arbitrer entre remboursement anticipé et maintien du levier financier. - Diversifier son patrimoine
Rééquilibrer vers d’autres classes d’actifs (actions, obligations, assurances-vie, etc.).
Explorer l’investissement immobilier indirect (SIR, SCPI). - Optimiser la fiscalité autrement
Utiliser les sociétés de gestion patrimoniale pour structurer ses investissements.
Profiter des incitants fiscaux liés à la performance énergétique. - Repenser la stratégie locative
Miser sur des biens à forte valeur ajoutée (logements étudiants, coliving, résidences-services).
Améliorer la rentabilité par la rénovation et la valorisation énergétique.
Quels sont les risques et points de vigilance ?
- Risque de trésorerie : des investisseurs fortement endettés peuvent voir leur marge de manœuvre réduite.
- Risque fiscal : le cadre peut encore évoluer, il est donc essentiel de rester attentif aux circulaires d’application.
- Risque de marché : hausse potentielle des loyers, volatilité des prix.
Conclusion
La réforme Arizona marque une étape importante dans la fiscalité immobilière en Belgique. En supprimant la déduction des intérêts ordinaires pour les multipropriétaires, l’État met fin à un avantage qui avait longtemps favorisé l’investissement locatif financé par emprunt.
Pour les investisseurs, l’enjeu est désormais clair : adapter sa stratégie patrimoniale afin de préserver la rentabilité et l’équilibre de son portefeuille.
Dans ce contexte, l’accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine s’avère plus que jamais indispensable pour :
- Analyser l’impact concret sur votre situation.
- Identifier les leviers d’optimisation possibles.
- Mettre en place une stratégie adaptée et pérenne.
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